TBS jako nowy podmiot na rynku nieruchomości
TBS funkcjonują podobnie jak organizacje non-profit z tą różnicą, że wypracowują zyski i przeznaczają je w całości na realizację celów statutowych. Podstawę prawną systemu społecznego budownictwa czynszowego stanowi ustawa z 26 października 1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Ustawa ta określa, między innymi, zasady tworzenia i funkcjonowania inwestorów społecznego budownictwa czynszowego – Towarzystw Budownictwa.
Towarzystwa Budownictwa Społecznego nie budziły do niedawna zainteresowania. Uważano, że jest to próba rozwiązania przez gminy problemu zrujnowanych mieszkań komunalnych. Zniechęcał także fakt, że budowanych przez TBS-y mieszkań nie można wykupić na własność. Sprawdzenie w ciągu ostatnich lat w praktyce, jak działa system budownictwa TBS rozwiało początkową nieufność i spowodowało stale rosnące zaciekawienie tą formą pozyskiwania mieszkań zarówno ze strony potencjalnych inwestorów, jak i przyszłych mieszkańców.
Nazwa “towarzystwo budownictwa społecznego” oraz skrót “TBS” są zastrzeżone wyłącznie dla podmiotów utworzonych na podstawie ustawy. Dochody towarzystwa nie mogą być dzielone między wspólników lub członków – przeznacza się je w całości na działalność statutową. Prowadzi ono działalność na obszarze określonym w umowie lub statucie towarzystwa, zatwierdzonym przez prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. W towarzystwie budownictwa społecznego powołuje się radę nadzorczą o składzie i liczebności określonych w statucie. Gmina lub gminy, na których obszarze działa TBS, są uprawnione do wprowadzania swoich przedstawicieli do składu rady nadzorczej towarzystwa, w liczbie określonej w jego statucie.
Towarzystwa Budownictwa Społecznego to samodzielne, posiadające osobowość prawną podmioty gospodarcze, których specyfika działania polega na budowie, nabywaniu oraz eksploatacji mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach, co należy rozumieć zawsze jako obowiązek stosowania czynszu ekonomicznego, tj. pokrywającego wszystkie koszty eksploatacji i remontów oraz spłatę wraz z odsetkami kredytu wykorzystanego na finansowanie przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych. Stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych towarzystwa są ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę. Czynsz ten nie może być wyższy w skali roku niż 4 % wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej według przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Towarzystwa budownictwa społecznego mogą być tworzone w formie:
1) spółek z ograniczoną odpowiedzialnością,
2) spółek akcyjnych,
3) spółdzielni osób prawnych.
Mieszkania w domach należących do Towarzystw Budownictwa Społecznego przeznaczone są dla rodzin nie posiadających innych mieszkań, których dochód przypadający na członka gospodarstwa domowego nie może przekraczać 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie (z możliwością przekroczenia tej wielkości w uzasadnionych przypadkach).
§ 20% w jednoosobowym gospodarstwie
§ o 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym
§ o dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób.
Najemca jest obowiązany składać towarzystwu, w terminie do dnia 30 kwietnia każdego roku, deklarację o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe w roku poprzednim oraz informować towarzystwo niezwłocznie o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego.
Najemca lub osoba ubiegająca się o najem lokalu mieszkalnego jest obowiązana, na żądanie towarzystwa, przedstawić zaświadczenie właściwego miejscowo urzędu skarbowego o wysokości dochodów uzyskanych przez tę osobę oraz osoby zgłoszone przez nią do wspólnego zamieszkania.
W razie:
niezłożenia przez najemcę deklaracji w terminie, towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu,
złożenia przez najemcę w deklaracji oświadczeń niezgodnych z prawdą, towarzystwo wypowiada mu umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia; po rozwiązaniu umowy użytkownik lokalu jest zobowiązany płacić towarzystwu miesięczne odszkodowanie za korzystanie z lokalu w wysokości 200% czynszu miesięcznego, jaki płaciłby, gdyby umowa nie została rozwiązana,
gdy najemca wykaże w deklaracji dochody przekraczające wysokość 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie, towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej czynszu i zastosować czynsz wolny
Towarzystwa Budownictwa Społecznego mogą, oprócz budowy i eksploatacji swoich budynków, prowadzić inną działalność w obrębie szeroko rozumianej sfery mieszkaniowej. Towarzystwo może również:
nabywać budynki mieszkalne,
przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu,
wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach towarzystwa,
sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd budynkami mieszkalnymi nie stanowiącymi jego własności,
prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą.
W dniu 15.10.2004 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa społecznego. Główna zmiana dotyczy możliwości partycypacji w kosztach budowy bezpośrednio przez przyszłego najemcę. Do tej pory tzw. partycypację wpłacała osoba trzecia. Pracodawca, działając w celu uzyskania mieszkań dla swoich pracowników, a także osoby prawne mające interes w uzyskaniu mieszkań przez wskazane przez nie osoby trzecie mogą zawierać z towarzystwem umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tych mieszkań. Również osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. Maksymalna wysokość partycypacji może wynieść 30% kosztów budowy mieszkania. Najemca ją wpłacający może skorzystać z prawa do premii gwarancyjnej. Może też żądać jej zwrotu, jeżeli zdecyduje się rozwiązać umowę najmu. TBS ma zaś obowiązek oddać mu pieniądze w ciągu 12 miesięcy od daty jego wyprowadzki.
Nowelizacja zakłada również, że do kosztów przedsięwzięcia inwestycyjnego będzie można wliczyć wartość aportu wnoszonego przez gminę. Wartość gruntu nie może przekroczyć 7% wartości inwestycji. Stawki czynszu ustalane będą natomiast przez zarządy TBS, a nie – jak dotychczas – gminy (w towarzystwach komunalnych gmina nadal będzie miała wpływ na wysokość stawek).
TBS ponadto mają możliwość prowadzenia działalności usługowej w zakresie zarządzania cudzymi nieruchomościami o charakterze usługowym. Powierzchnia tych nieruchomości nie może jednak przewyższać powierzchni mieszkaniowej budynków zarządzanych przez TBS.
Towarzystwom Budownictwa Społecznego Krajowy Fundusz Mieszkaniowy udzielać ma preferencyjnych kredytów na sfinansowanie przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych.
Każde TBS po upływie 4 lat od zarejestrowania statutu będzie informować Ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej o swojej działalności, np. ile i jakie buduje mieszkania. Minister będzie mógł pozbawiać prawa używania w nazwie takiej spółki wyrazów: towarzystwo budownictwa społecznego, jeżeli działa ona niezgodnie z prawem. Powodem tej zmiany są nieuczciwe praktyki. Wiele TBS buduje mieszkania tylko na sprzedaż. Tymczasem głównym ich celem powinno być budowanie tanich mieszkań pod wynajem, a nie działalność deweloperska
